我省房地产市场全面回暖 去库存压力明显减轻

 

    人行西安分行近日发布一项调研显示，在一系列利好政策推动下，我省商品房成交量快速上升，商品住宅销售价格持续上涨，房地产市场需求侧显著回暖。但同时商品房待售面积高企、房地产贷款质量下滑等问题也日渐突出，需引起高度关注。

    截至3月末，陕西省商品房销售面积和销售额增速双创2011年以来新高，显示出市场预期开始转变，消费者购房刚需再度释放，部分房地产企业适时优化销售策略，也促进了现有房地产库存中优良部分的逐步消化。另一方面，房地产开发投资明显反弹。截至3月末，我省房地产开发投资完成340.19亿元，同比增长3.5%，增速同比上升8.7个百分点，环比上升11.4个百分点；房地产企业实际到位资金556.46亿元，增速环比上升9.6个百分点。这显示出楼市需求端的显著回升已逐步传导至供给端的土地市场，“销售热开发冷”和“房热地冷”问题有一定缓解。

    但调查还显示，当前我省房地产市场运行中存在的几个问题，值得特别关注：

    一是商品房待售面积不降反升，库存规模升至高位。据调查，虽然我省商品房销售情况火爆，但是受本年房屋竣工面积大幅增长等因素影响，全省商品房待售面积不减反增，总量创历史新高。截至3月末，本年房屋竣工面积达461.24万平方米，同比增长93.8%，增速同比上升115.2个百分点。受此影响，全省商品房待售面积达778.83万平方米，同比增长47.4%，市场整体去库存压力依然较大。目前全省房地产行业库存规模增至高位，人均住房面积、老龄化社会、购买力结构变化等因素使长期需求增长放缓，房地产将进入“去库存”为主的调整周期。

    二是房地产信贷资金质量有所下降，部分银行信贷资金不良率上升，但总体质量可控。调查显示，今年一季度金融机构房地产开发贷款的不良率有所上升，个人住房按揭贷款的不良率有小幅上升，主要原因是近年来国际煤炭价格持续下跌，国内外经济下行等因素导致陕北部分地区民间融资链断裂，一些购房客户出现“跑路”、断供等行为，造成银行开发贷款和个人购房贷款蒙受损失。

    三是“首付贷”金融产品出现负面效应，有待进一步加强监管。有关专家表示，虽然“首付贷”能解决部分刚需和改善性购房者的资金难题，但是其负面效应大于正面作用。主要是“首付贷”放大了信贷杠杆，容易引发资不抵债的情况，会加大房地产金融风险；另外，“首付贷”这种金融产品随时有被叫停的可能；此外，“首付贷”产品使消费者购房成本更低，会刺激投机和投资性需求进入市场，推高房价，不利于市场健康发展。

    四是房地产企业信心恢复可能加大信贷需求。商品房销售量及销售价格的逐步上升，使房地产企业对未来市场的预期由谨慎转为乐观，企业可能在未来加大投资力度，增加对信贷资金的需求量用于开发新项目。虽然目前我省房地产开发类贷款的不良率非常低，但是在新一轮房地产开发投资增速加快的预期中，如何继续保持较低的不良率，并有效发挥信贷资金的支持作用，还需要有关金融机构认真加强信贷资金管理，严防信贷风险。